전회 차에 이어 재개발 재건축의 양도소득세 특례에 대하여 알아보자.
▲부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 변환 시기
「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발 또는 재건축사업이 시행되면 사업 시행 단계별로 부동산(종전 주택)이 부동산을 취득할 수 있는 권리(조합입주권)로 변환되었다가 다시 부동산(건축 주택)으로 변환된다. 현행 「소득세법」상 종전 주택이 조합입주권으로 변환되는 시기는 “관리 처분 계획 인가일”로 보고, 조합입주권이 재건축 주택으로 변환되는 시기는 “준공일”(재산 46014-20, 2001.1.4.)로 본다.
▲ “조합입주권” 보유 시 비과세 적용
1) 원칙(소법 제89②항)
1주택과 조합입주권을 소유하다가 그 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 규정을 적용하지 아니한다.
2) 예외(소령 제156의2항)
「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득한 경우나 그 밖의 부득이한 사유로 조합입주권을 보유하고 있는 경우에는 주택 양도 시 1세대 1주택의 비과세를 적용받을 수 있다.
가) 조합입주권을 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 양도(소령 제156의2 ③)
1세대 1주택 자가 조합입주권을 취득한 후 주택을 양도하는 경우 다음요건 충족 시 비과세 적용한다.
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전의 주택)을 양도하기 전에 “조합입주권”을 취득함으로써 일시적으로 주택과 1 “조합입주권”을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합입주권을 취득하고 그 조합입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우〔3년 이내에 양도하지 못하는 아래 표의 사유에 해당하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 소득세법시행령 제154조 제1항을 적용한다 이 경우 소득세법시행령 제154조 제1항 제1호(건설임대주택의 분양전환), 제2호 가목(종전주택의 협의매수・ 수용) 및 제3호(취학등 부득이한 사유)에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합입주권을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다.
※3년 이내에 양도하지 못하는 사유(소득세법 시행규칙 제75조①항)
〇 조합입주권을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 어느 하나의 방법에 따라 주택이 양도 된 경우에는 조합입주권을 취득한 날부터 3년이 경과하여도 소득세법시행령 제156조의2 제3항에 따른 특례를 적용받을 수 있다.
1. 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우.
2. 법원에 경매를 신청한 경우
3. 국세징수법에 따른 공매가 진행 중인경우
나) 조합입주권 취득일부터 3년이 지나 주택을 양도(소령 제256의④)
아래 요건〔(1)+(2)+(3)을 모두 충족한 경우 1세대1주택 비과세 규정을 적용한다. 다만, 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주택을 양도 당시 동 특례를 적용받지 아니할 경우에 납부하였을 세액을 양도소득세로 신고・납부하여야 한다.(소령 제156의2⑬)
(1) 종전 주택이 1세대 1주택 비과세요건을 갖출 것.
(2) 재건축 주택 완공 후 2년 이내에 재건축 주택으로 세대 전원이 이사(취학, 근무상 형편, 질병의 요양 등의 경우에는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능)하여 1년 이상 계속하여 거주.
(3) 재건축 주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 종전 주택을 양도.(문의:010-8548-1859)